商品房买卖合同解除的法定事由有哪些?

发布时间:2018-12-22 14:26:38

根据《合同法》第94条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

1.因不可抗力致使不能实现合同目的;

2.在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

3.当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

5.法律规定的其他情形。

商品房买卖合同解除的法定事由有哪些?

 

在此基础上,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)对商品房买卖合同中的迟延履行、根本违约和其他特殊情形做了进一步的明确规定。

商品房买卖合同解除的法定事由有哪些?

 

1、迟延履行:(1)出卖人迟延交付房屋;(2)买受人迟延支付购房款;(3)根据商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记。(参见“司法解释”第15条、第19条)

其中,前两种情形有一个催告权行使的规定——经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

商品房买卖合同解除的法定事由有哪些?

 

2、根本违约:

(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,即所谓的“一房二卖”;

(3)出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(5)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

(6)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;

(7)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。(参见“司法解释”第8条、第9条、第12条、第13条)

商品房买卖合同解除的法定事由有哪些?

 

3、其他特殊情形:

(1)出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的从约定,没有约定或者约定不明确的,面积误差比绝对值超过3%的;

(2)商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的;

(3)因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,即“情势变更原则”;

(4)在签订预售合同后开发商擅自变更规划、设计,且未在规定期限内通知买受人或者买受人不同意的。